Legal memo

LEGAL MEMORANDUM
(Pendapat Hukum)
Tentang
PERBUATAN MELANGGAR HUKUM YANG DILAKUKAN
PENJUAL (TERGUGAT) TERHADAP PEMBELI (PENGGUGAT)
YANG BERITIKAD BAIK DALAM JUAL BELI TANAH
P U T U S A N
No. 3441 K/Pdt/2003

A. Legal Issue
Permasalahan hukum yang muncul adalah :
1. Dapatkah penggugat yang hanya memiliki itikad baik namun tidak memiliki bukti yang sah menurut hukum dalam hal kepemilikan tanah dapat melawan bukti sertifikat yang sah menurut hukum yang dimiliki tergugat?
2. Salah satu sumber hukum ialah jurisprudensi, apakah putusan Mahkamah Agung dalam kasus sengketa kepemilikan tanah ini dapat dijadikan suatu jurisprudensi baru?

B. Brief Answer
1. Mungkin dapat mungkin juga tidak dapat, karena harus dicari terlebih dahulu dasar hukum yang dapat memberikan perlindungan hukum terhadap penggugat yang beritikad baik dan kemudian dibandingkan dengan pembuktian atas kepemilikan tanah. Walaupun selama ini hukum perdata hanya mencari kebenaran materiil yang ditunjukkan dari pembuktian kepemilikan, namun tidak menutup kemungkinan penggugat dengan itikad baiknya justru memiliki posisi yang lebih kuat.
2. Jika putusan Mahkamah Agung dalam kasus sengketa kepemilikan tanah, memenuhi unsur-unsur suatu jurisprudensi maka putusan Mahkamah Agung ini dapat dijadikan suatu pedoman hukum baru guna memperkaya pengetahuan hukum di Indonesia.



C. Case Position

• Bahwa sekitar bulan September 1990, AMINTAS PASARIBU (Tergugat I) menderita sakit dan memerlukan biaya guna pengobatan.
• Untuk memenuhi biaya pengobatan tergugat I, PINAIN BR. SIMAMORA (Tergugat II) menjual tanah miliknya kepada DARIUS PASARIBU alias OP. TOBOK (Penggugat) dengan kesepakatan harga Rp. 900.000.
• Walaupun ada kesepakatan mengenai harga, namun mengenai masalah pembuatan dan penandatangan akta jual beli dilakukan setelah Tergugat I benar-benar sembuh, sehingga belum pernah ada perjanjian tertulis mengenai perjanjian jual beli tanah tersebut.
• Walapun belum ada perjanjian tertulis (Akta Jual Beli), namun setelah Penggugat menyerahkan pembayaran Rp. 900.000, Penggugat telah mulai menguasai dan mengusahai tanah yang dibelinya dari Tergugat I dan II.
• Setelah dinanti sampai Tergugat I benar-benar sembuh, Penggugat menemui Tergugat I guna melakukan penandatangan Akta Jual Beli, namun Tergugat I selalu menolak dengan berbagai alasan.
• Sampai pada bulan Februari 2002, muncullah LUDIN MANALU (Tergugat III) yang merusak tanaman pohon pinus dan mengusahai tanah yang dibeli Penggugat, Tergugat III mendalilkan bahwa tanah tersebut adalah tanah milik anaknya, yakni RAPMA MANALU (Tergugat IV) yang dibeli dari Tergugat II sekitar bulan Januari 2002.
• Kemudian Penggugat menemui Tergugat I dan II guna meminta klarifikasi mengenai dalil yang diucapkan oleh Tergugat III, namun karena Tergugat I dan II selalu mengelak dan menunjukkan itikad buruk maka Penggugat menempuh jalur hukum.

D. Analysis
1. Dapatkah penggugat yang hanya memiliki itikad baik namun tidak memiliki bukti yang sah menurut hukum dalam hal kepemilikan tanah dapat melawan bukti yang sah menurut hukum milik tergugat?
Secara umum, dasar dari peralihan kepemilikan atas tanah dalam kasus ini adalah perjanjian jual beli tanah, maka segala bentuk perjanjian akan mengacu pada ketentuan dalam buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang mengatur tentang Perikatan. Dalam KUHPerdata dapat kita lihat ketentuan mengenai akibat persetujuan yang terdapat di pasal 1338, yang berbunyi :
Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.
Dari ketentuan yang terdapat di pasal 1338 KUHPerdata tersebut, maka dapat ditarik bebera kesimpulan bahwa :
1. Semua persetujuan berlaku sebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya.
2. Persetujuan hanya dapat ditarik dengan adanya kesepakatan.
3. Setiap persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.
Maka itikad baik merupakan salah suatu bagian yang penting dalam proses pembuatan persetujuan. Jika kita melihat pasal-pasal lebih lanjut, misalkan pasal 1341, maka sesungguhnya pembuat Undang-Undang benar-benar menghormati dan berusaha melindungi pihak-pihak yang memiliki itikad baik agar sebisa mungkin tidak menderita kerugian.
Dalam kasus ini ada sedikit perbedaan ketika dihadapkan objeknya yang berupa benda tidak bergerak yakni tanah. Dalam kasus ini, yang menjadi dasar kepemilikan adalah perjanjian jual beli tanah, sehingga mengingat objeknya yang berupa tanah maka kita selain berpegang pada KUHPerdata seperti yang disebutkan diatas, maka kita juga harus memperhatikan aturan yang secara khusus mengatur mengenai perpindahan hak milik atas tanah.
Pada prakteknya, untuk dapat melakukan suatu peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan, harus dilakukan dengan cara tertentu, yaitu jual beli, hibah, tukar menukar, atau inbreng (pemasukan ke dalam suatu perusahaan). Mengingat dalam kasus ini dasarnya jual beli maka lebih lanjut hanya akan dibahas mengenai jual beli.
Jual beli merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu, dan biasanya diatur dalam hukum Adat, dengan prinsip: Terang dan Tunai. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, dan Tunai artinya di bayarkan secara tunai. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli yang dimaksud.
Menurut hukum, pejabat yang berwenang ialah :
1. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari:
PPAT sementara –> adalah Camat yang diangkat sebagai PPAT untuk daerah –daerah terpencil
2. PPAT –> Notaris yang diangkat berdasarkan SK Kepala BPN untuk wilayah kerja tertentu
Sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pertanahan, maka Jual Beli (peralihak hak) yang menyangkut tanah harus dilakukan dihadapan seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sehingga si penjual dan si pembeli harus datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat Akta Jual Beli tanah.
Diatas disebutkan bahwa jual beli yang menyangkut tanah harus dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang yakni PPAT. Jika kita tinjau ketentuan dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), pada pasal 23 ayat (1), yang berbunyi :
Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19.
Sehingga dari penjelasan diatas, disimpulkan bahwa perlu 2 (syarat) agar peralihan hak atas tanah menjadi sah, yakni :
1. Harus dilakukan dihadapan seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
2. Harus didaftarkan, sesuai ketentuan dalam pasal 19 UUPA dan PP 24/1997
Dalam kasus ini, maka terbukti bahwa penggugat hanya memiliki itikad baik dalam membuat persetujuan (perjanjian) jual beli dengan tergugat, namun penggugat tidak memiliki alat bukti yang diakui sah menurut hukum, karena perjanjian jual beli yang didasari itikad baik tersebut tidak ditindak lanjuti dengan pengesahan menurut hukum, yakni dengan dibuatnya akta jual beli di hadapan pejabat serta melakukan pendaftaran.
Walaupun menurut peraturan PerUndang-Undangan alat bukti yang secara hukum adalah alat bukti utama, namun untuk menentukan kekuatan posisi penggugat atau tergugat maka harus juga dikembalikan kepada hakim yang memutuskan perkara.

2. Salah satu sumber hukum ialah jurisprudensi, apakah putusan Mahkamah Agung dalam kasus sengketa kepemilikan tanah ini dapat dijadikan suatu jurisprudensi baru?
Dalam ilmu hukum yang kita pelajari, dikenal beberapa sumber hukum formal yang menjadi pedoman dalam bertindak serta pedoman bagi para hakim dalam memutuskan perkara, yakni :
1. Undang-Undang
2. Konevnsi
3. Doktrin
4. Jurisprudensi
Jurisprudensi merupakan salah satu sumber hukum formal yang memegang peranan penting dalam dinamika hukum di Indonesia. Dalam sistem hukum eropa kontinental yang dianut Indonesia, bukan suatu hal yang aneh ketika ketentuan hukum tertulis yang terdapat dalam Undang-Undang terasa tertinggal dengan perkembangan dinamika permasalahan di masyarakat, sehingga hakim diberi wewenang untuk menggali hukum sendiri guna mewujudkan suatu putusan yang memenuhi rasa keadilan.
Agar suatu putusan dapat digolongkan sebagai suatu jurisprudensi maka harus memenuhi beberapa syarat yakni :
1. Putusan tersebut diberikan kepada suatu kasus yang belum ada aturan hukum yang mengatur sehingga hakim memutuskan berdasarkan penggalian hukum yang dilakukannya, atau bisa juga sudah terdapat aturan hukumnya namun aturan hukum tersebut tidak sesuai dengan rasa keadilan jika diterapkan dalam kasus tersebut.
2. Dasar pertimbangan hakim dalam memutuskan kasus tersebut juga harus benar, dalam arti tidak melanggar hukum serta yang lebih penting lagi putusan tersebut harus dapat memenuhi rasa keadilan.
3. Putusan tersebut harus dapat menjadi pedoman bagi hakim-hakim lainnya yang mungkin akan menerima kasus yang serupa, sehingga suatu putusan baru dianggap sebagai jurisprudensi jika putusan tersebut diikuti sebagai pedoman bagi hakim yang lain.
Mengingat putusan Mahkamah Agung dalam kasus ini adalah suatu pengingkaran terhadap Undang-Undang Pertanahan karena mengalahkan pihak yang memiliki alat bukti yang sah, namun karena dirasa putusan ini lebih memberikan pemenuhan atas rasa keadilan maka putusan ini dapa dimasukkan sebagai hukum hukum formal yakni jurisprudensi.

E. Conclusion
Dari seluruh uraian teori dan analisa di atas, maka kesimpulannya ialah :
1. Bahwa pembeli (penggugat) yang hanya memiliki itikad baik tetap dapat dilindungi dan bahkan dimenangkan dari penjual (tergugat) yang dengan itikad buruknya telah berusaha merugikan pembeli walaupun disini kedudukan pembeli secara hukum lebih lemah karena tidak memiliki alat bukti yang sah menurut hukum seperti yang disyaratkan dalam Undang-Undang Pertanahan.
2. Putusan Mahkamah Agung ini dapat menjadi suatu jurispridensi, karena memberikan pedoman baru bagi hakim dalam memutuskan perkaran yang lebih memenuhi rasa keadilan.